Mietkautionsrückzahlung

Die Mietkaution stellt eine Sicherheitsleistung des Mieters dar, um mögliche Forderungen des Vermieters auszugleichen. Die Höhe der Mietkaution wird durch den Vermieter innerhalb des Mietvertrages festgelegt und muss von dem Mieter am Anfang des Mietverhältnisses an den Vermieter gezahlt werden.

Die häufigsten Formen der Mietkaution sind:

• Kaution als Barzahlung
• Bankbürgschaft
• Mietkautionsversicherung

Der Vermieter kann hier frei entscheiden, welche Form der Mietkaution durch den Mieter zu leisten ist. Wichtig ist jedoch, dass der Vermieter diese auf ein extra angelegtes Mietkautionskonto hinterlegt. 

Wie hoch darf die Mietkaution sein?

Grundsätzlich gilt in Deutschland die Privatautonomie. Demnach dürfen private Personen im Rahmen der Vertragsfreiheit entscheiden, mit wem, worüber und in welcher Form sie einen Vertrag abschließen. Dies gilt grundsätzlich auch beim Abschluss eines Mietvertrages. Diese Vertragsfreiheit wurde jedoch durch den Gesetzgeber eingeschränkt. 

Gemäß § 551 Absatz 1 BGB darf die Mietkaution nicht höher als drei Bruttokaltmieten sein. Sollte die Bruttokaltmiete beispielsweise 800,00 EUR betragen, darf die Mietkaution nicht Höhe als 2.400,00 EUR sein. Dem Vermieter steht es jedoch frei, eine niedrigere Mietkaution zu verlangen.

Mieter müssen eine höhere Mietkaution nicht zahlen. Wurde die Mietkaution bereits gezahlt, haben Mieter einen Anspruch auf Rückzahlung des zu viel gezahlten Betrages. 

Welchen Sinn hat die Mietkaution? 

Die Mietkaution dient als Sicherheit für den Vermieter. Kommt der Mieter seiner vertraglichen Verpflichtung aus dem Mietvertrag nicht nach, kann der Vermieter den hierdurch entstandenen Schaden durch die Mietkaution ausgleichen. Beispiele für die Pflichten des Mieters wären die Zahlung der Mieter oder der Nebenkosten. 

Muss eine Kaution nachgezahlt werden, wenn die Miete erhöht wird? 

In der Regel erhöht sich die Mietkaution nicht im Nachhinein. Dies gilt auch, wenn der Vermieter die Miete erhöht. Aus dem Gesetz ergibt sich kein Anspruch des Vermieters, dass er vom Mieter eine Nachzahlung der Kaution bei Mieterhöhung verlangen kann. Ob eine solche Regelung im Mietvertrag getroffen werden kann, ist ebenfalls fraglich. Sollte der Mietvertrag eine solche Regelung enthalten, kann es durchaus empfehlenswert sein, eine anwaltliche Beratung in Anspruch zu nehmen.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter gegenüber dem Vermieter einen Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Mietkaution. Dies gilt auch für die Zinsen, die auf diesen Betrag angefallen sind. Etwas anderes gilt, wenn der Vermieter nach Auszug noch einen Grund hat, die Mietkaution einzubehalten. 

Welche Voraussetzungen müssen für die Rückzahlung der Mietkaution vorliegen? 

Damit der Vermieter zur Rückzahlung der vollen Mietkaution verpflichtet werden kann, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

• Das Mietverhältnis muss beendet und der Mieter ausgezogen sein
• Die Wohnung und alle Schlüssel wurden an den Vermieter übergeben
• Die Wohnung muss vollständig geräumt sein
• Der Mieter muss alle Mieten und Nebenkostenabrechnungen gezahlt haben

Wann kann der Vermieter die Mietkaution einbehalten? 

Einige Mieter sind erstaunt darüber, dass der Vermieter nach Auszug noch Gründe dafür hat, die Mietkaution einzubehalten. Die häufigsten Gründe für die Einbehaltung der Mietkaution sind:

• Mietrückstände: Der Vermieter kann mit der Kaution die Mietrückstände ausgleichen
• Schäden an der Wohnung: Wenn der Mieter die Wohnung beschädigt hat
• Mangelhafte Schönheitsreparaturen: In Mietverträgen gibt es in der Regel auch Klauseln im Hinblick auf die Durchführung von Schönheitsreparaturen. Wurden diese mangelhaft durchgeführt, kann der Vermieter die Kaution ebenfalls einbehalten. Hier sollten sich Mieter jedoch darüber informieren, ob die im Mietvertrag verwendete Klausel auch gültig ist.
• Verzögerte Wohnungsübergabe: Gemäß § 546a BGB kann der Vermieter gegenüber dem Mieter Entschädigung verlangen, wenn dieser die Mietsache verspätet übergibt.
• Nebenkostennachzahlungen: Müssen noch Nebenkosten nachgezahlt werden, kann der Vermieter ebenfalls einen Teil der Mietkaution einbehalten. 

Wann muss der Vermieter die Mietkaution zurückzahlen? 

Der Vermieter muss innerhalb einer Frist feststellen, ob noch Ansprüche gegenüber dem Mieter bestehen. Diese Frist fällt je nach Einzelfall unterschiedlich lang aus. Hat der Mieter alle Verpflichtungen aus dem Mietvertrag erfüllt, es liegen auch keine Schäden an der Mietsache vor und es gibt keine Forderungen mehr, dann muss die Kaution direkt zurückgezahlt werden.

Der häufigste Grund, warum der Vermieter die Mietkaution zurückbehalt, sind mögliche Nebenkostennachzahlungen. Wie hoch diese Nachzahlung ist, kann der Vermieter erst bei Erstellung der Nebenkostenabrechnung feststellen. Gemäß § 556 Absatz 3 BGB hat der Vermieter grundsätzlich 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraumes Zeit, eine neue Nebenkostenabrechnung zu erstellen.

Für Mieter, die zu Beginn des Abrechnungszeitraumes ausziehen, gilt, dass der Vermieter eine angemessene Frist zur Erstellung der Abrechnung einhalten muss. Diese Frist bestimmt sich je nach Einzelfall. Die Frist bestimmt sich insbesondere nach Zugang der für die Nebenkostenabrechnung relevanten Daten.