Betriebskostenabrechnung prüfen

 

Betriebskostenabrechnung prüfen: So können sich Mieter gegen Betriebskostenabrechnungen wehren 

Vielen Mietern erscheint die Betriebskostenabrechnung häufig zu hoch. Die Verbraucherzentrale gibt an, dass rund ein Drittel der Betriebskostenabrechnungen nicht korrekt sind. Für Mieter ist es daher wichtig zu wissen, welche Kosten der Eigentümer in welcher Höhe geltend machen kann. 

Diese Betriebskosten trägt der Mieter

Betriebskosten sind die Ausgaben des Eigentümers des Grundstücks, die durch den normalen Gebrauch des Gebäudes, Anlagen oder Einrichtungen entstehen. Allerdings dürfen nicht alle Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden. Der Gesetzgeber schreibt dem Eigentümer vor, welche Nebenkosten vom Mieter zu tragen sind. Hierzu gehören folgende Ausgabe:

  • Kosten für Heizung, Wasser, Warmwasser und Abwasser
  • Grundsteuer
  • Hausmeister, Gartenpflege und Gebäudereinigung (Beachten Sie das Mietrecht zur Gartennutzung.)
  • Gebäudeversicherungen und Haftpflichtversicherung
  • Müllabfuhr und Winterdienst
  • Kosten für Gemeinschaftsantennen und Kabelanschluss
  • Kosten für Gemeinschaftsräume

Überblick über umlagefähige und nicht umlagefähige Betriebs-/ Nebenkosten

Diese Bedeutung hat der Verteilerschlüssel

Der Verteilerschlüssel wird häufig auch Umlageschlüssel genannt. Dieser legt fest, wie die anfallenden Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden können. Hier gibt es vier gängige Verteilerschlüssel, nämlich einen nach Verbrauch, nach Wohnfläche, nach Anzahl der Personen oder nach der Wohneinheit. Welcher Umlageschlüssel angewendet wird, ergibt sich in der Regel aus dem Mietvertrag, teilweise kann auch die Betriebskostenart den anzuwendenden Verteilerschlüssel bestimmen. 

Gründe für eine fehlerhafte Betriebskostenabrechnung

Nicht immer versucht der Vermieter gegenüber den Mietern zu hohen Betriebskosten abzurechnen. Manchmal kann auch es auch zu Fehlern beim Ablesen des Wärmezählers kommen, da dieser teilweise an unübersichtlichen Stellen montiert ist. Da der Ablesetermin den Mietern vorab mitgeteilt wird, sollten diese sich einen Tag vorher bereits den Zählerstand notieren, so können sie die Betriebskostenabrechnung später besser überprüfen. 

Teilweise kann die Betriebskostenabrechnung ein Posten enthalten, die gar nicht umlagefähig sind. Mieter sollten sich daher eine Liste machen, welche Nebenkosten sie zu tragen haben. Die Betriebskostenabrechnung aus dem Vorjahr kann ebenfalls als Vergleich herangezogen werden, sofern die Betriebskostenabrechnung deutlich höher ausfällt als in der Vergangenheit. 

So können Mieter ihre Betriebskostenabrechnung überprüfen

Als Erstes sollten Mieter einen Blick auf den Abrechnungszeitraum werfen. Dieser darf nicht länger als zwölf Monate sein. Im Anschluss sollten die Angaben geprüft werden, die jedes Jahr gleich sind, mithin der Verteilerschlüssel und die jeweiligen Posten in der Betriebskostenabrechnung.

Natürlich können einige Kosten immer mal wieder höher ausfallen. Mieter sollten sich daher eine Übersicht über die jährlichen Ausgaben für die Betriebskosten erstellen. Wird deutlich, dass die Heizkosten doppelt so hoch sind wie in den vergangenen Jahren, sollte in jedem Fall beim Vermieter nachgefragt werden, was die Gründe hierfür sind. 

Das richtige Vorgehen gegen eine zu hohe Betriebskostenabrechnung

Wenn Mieter der Auffassung sind, dass die Betriebskostenabrechnung zu hoch ist, sollte in jedem Fall Kontakt mit dem Vermieter bzw. der Hausverwaltung aufgenommen werden. Doch reicht ein mündlicher Widerspruch gegen die Betriebskostenabrechnung oder muss dieser in jedem Fall schriftlich erfolgen? 

Was sollten Mieter als Erstes unternehmen? 

Damit die Betriebskostenabrechnung auch auf seine Richtigkeit hin überprüft werden kann, sollten Mieter eine Belegeinsicht fordern. Mieter haben nämlich ein Einsichtsrecht in die Originalbelege und Rechnungen. Sollte der Vermieter oder die Hausverwaltung eine solche Einsicht verweigern, dann steht dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht zu. 

Wie können Mieter Widerspruch einlegen? 

Zudem haben Mieter die Möglichkeit, gegen die Betriebskostenabrechnung Widerspruch einzulegen. Ein Widerspruch ist ab Zugang der Betriebskostenabrechnung zwölf Monate lang möglich. Gemäß § 556 Absatz 3 BGB kann der Mieter nach Ablauf dieser zwölf Monate keine Ansprüche mehr geltend machen. 

Eine bestimmte Form, wie der Widerspruch erhoben werden muss, gibt es nicht. Es reicht somit grundsätzlich auch ein mündlicher Widerspruch. Sinnvoller ist es jedoch, schriftlich Widerspruch zu erheben und diesen unter Empfangsbestätigung an den Vermieter zu senden. Aus dem Widerspruch sollte sich zudem ergeben, warum der Mieter der Auffassung ist, dass die Betriebskostenabrechnung fehlerhaft ist.

Müssen Mieter die Betriebskostenabrechnung trotzdem zahlen? 

Der Nachzahlbetrag in der Betriebskostenabrechnung wird innerhalb von 30 Tagen fällig. Dies gilt auch, wenn der Mieter Widerspruch gegen die Betriebskostenabrechnung eingelegt hat. Damit Mieter nicht in Verzug geraten, können diese die Nachzahlung unter Vorbehalt vornehmen. Sollte der Widerspruch Erfolg haben, muss der Vermieter den gezahlten Betrag erstatten.

Fällig wird der Nachzahlbetrag jedoch nur dann, wenn die Betriebskostenabrechnung auch formell korrekt ist. Liegen formelle Fehler vor, kann der Mieter die Nachforderung aus Nebenkostenabrechnungen zurückbehalten. Formelle Fehler wären

  • falscher Adressat
  • falsches Abrechnungsobjekt
  • keine Darstellung des Umlageschlüssels
  • fehlende Berechnung des Mietanteils 

Hier finden Sie ein Musterschreiben: Ablehnung der Neben-/Betriebskostenabrechnung

Autor: rightmart Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

 

Veröffentlichungsdatum: 12/2021