Mietkautionsrückzahlung

 

Ansprüche bei Rückzahlung der Mietkaution

Wer eine Mietwohnung bezieht, der muss in der Regel auch eine Mietkaution zahlen. Diese dient als Sicherheit für den Vermieter. Hat der Mieter Schäden an der Wohnung verursacht, kann der Vermieter die Mietkaution für Reparaturen nutzen. Dies gilt jedoch nicht für alle Schäden innerhalb der Mietwohnung. 

Die Mietkaution

Die Mietkaution stellt eine Sicherheitsleistung des Mieters dar, um mögliche Forderungen des Vermieters auszugleichen. Die Höhe der Mietkaution wird durch den Vermieter innerhalb des Mietvertrages festgelegt und muss von dem Mieter am Anfang des Mietverhältnisses an den Vermieter gezahlt werden.

Die häufigsten Formen der Mietkaution sind:

  • Kaution als Barzahlung
  • Bankbürgschaft
  • Mietkautionsversicherung

Der Vermieter kann hier frei entscheiden, welche Form der Mietkaution durch den Mieter zu leisten ist. Wichtig ist jedoch, dass der Vermieter diese auf ein extra angelegtes Mietkautionskonto hinterlegt. 

Wie hoch darf die Mietkaution sein?

Grundsätzlich gilt in Deutschland die Privatautonomie. Demnach dürfen private Personen im Rahmen der Vertragsfreiheit entscheiden, mit wem, worüber und in welcher Form sie einen Vertrag abschließen. Dies gilt grundsätzlich auch beim Abschluss eines Mietvertrages. Diese Vertragsfreiheit wurde jedoch durch den Gesetzgeber eingeschränkt. 

Gemäß § 551 Absatz 1 BGB darf die Mietkaution nicht höher als drei Bruttokaltmieten sein. Sollte die Bruttokaltmiete beispielsweise 800,00 EUR betragen, darf die Mietkaution nicht Höhe als 2.400,00 EUR sein. Dem Vermieter steht es jedoch frei, eine niedrigere Mietkaution zu verlangen.

Mieter müssen eine höhere Mietkaution nicht zahlen. Wurde die Mietkaution bereits gezahlt, haben Mieter einen Anspruch auf Rückzahlung des zu viel gezahlten Betrages. 

Welchen Sinn hat die Mietkaution? 

Die Mietkaution dient als Sicherheit für den Vermieter. Kommt der Mieter seiner vertraglichen Verpflichtung aus dem Mietvertrag nicht nach, kann der Vermieter den hierdurch entstandenen Schaden durch die Mietkaution ausgleichen. Beispiele für die Pflichten des Mieters wären die Zahlung der Mieter oder der Nebenkosten. 

Muss eine Kaution nachgezahlt werden, wenn die Miete erhöht wird? 

In der Regel erhöht sich die Mietkaution nicht im Nachhinein. Dies gilt auch, wenn der Vermieter die Miete erhöht. Aus dem Gesetz ergibt sich kein Anspruch des Vermieters, dass er vom Mieter eine Nachzahlung der Kaution bei Mieterhöhung verlangen kann. Ob eine solche Regelung im Mietvertrag getroffen werden kann, ist ebenfalls fraglich. Sollte der Mietvertrag eine solche Regelung enthalten, kann es durchaus empfehlenswert sein, eine anwaltliche Beratung in Anspruch zu nehmen.

Rückzahlung der Mietkaution

Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter gegenüber dem Vermieter einen Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Mietkaution. Dies gilt auch für die Zinsen, die auf diesen Betrag angefallen sind. Etwas anderes gilt, wenn der Vermieter nach Auszug noch einen Grund hat, die Mietkaution einzubehalten. 

Welche Voraussetzungen müssen für die Rückzahlung der Mietkaution vorliegen? 

Damit der Vermieter zur Rückzahlung der vollen Mietkaution verpflichtet werden kann, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

  • Das Mietverhältnis muss beendet und der Mieter ausgezogen sein
  • Die Wohnung und alle Schlüssel wurden an den Vermieter übergeben
  • Die Wohnung muss vollständig geräumt sein
  • Der Mieter muss alle Mieten und Nebenkostenabrechnungen gezahlt haben

Wann kann der Vermieter die Mietkaution einbehalten? 

Einige Mieter sind erstaunt darüber, dass der Vermieter nach Auszug noch Gründe dafür hat, die Mietkaution einzubehalten. Die häufigsten Gründe für die Einbehaltung der Mietkaution sind:

  • Mietrückstände: Der Vermieter kann mit der Kaution die Mietrückstände ausgleichen
  • Schäden an der Wohnung: Wenn der Mieter die Wohnung beschädigt hat
  • Mangelhafte Schönheitsreparaturen: In Mietverträgen gibt es in der Regel auch Klauseln im Hinblick auf die Durchführung von Schönheitsreparaturen. Wurden diese mangelhaft durchgeführt, kann der Vermieter die Kaution ebenfalls einbehalten. Hier sollten sich Mieter jedoch darüber informieren, ob die im Mietvertrag verwendete Klausel auch gültig ist.
  • Verzögerte Wohnungsübergabe: Gemäß § 546a BGB kann der Vermieter gegenüber dem Mieter Entschädigung verlangen, wenn dieser die Mietsache verspätet übergibt.
  • Nebenkostennachzahlungen: Müssen noch Nebenkosten nachgezahlt werden, kann der Vermieter ebenfalls einen Teil der Mietkaution einbehalten. 

Wann muss der Vermieter die Mietkaution zurückzahlen? 

Der Vermieter muss innerhalb einer Frist feststellen, ob noch Ansprüche gegenüber dem Mieter bestehen. Diese Frist fällt je nach Einzelfall unterschiedlich lang aus. Hat der Mieter alle Verpflichtungen aus dem Mietvertrag erfüllt, es liegen auch keine Schäden an der Mietsache vor und es gibt keine Forderungen mehr, dann muss die Kaution direkt zurückgezahlt werden.

Der häufigste Grund, warum der Vermieter die Mietkaution zurückbehalt, sind mögliche Nebenkostennachzahlungen. Wie hoch diese Nachzahlung ist, kann der Vermieter erst bei Erstellung der Nebenkostenabrechnung feststellen. Gemäß § 556 Absatz 3 BGB hat der Vermieter grundsätzlich 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraumes Zeit, eine neue Nebenkostenabrechnung zu erstellen.

Für Mieter, die zu Beginn des Abrechnungszeitraumes ausziehen, gilt, dass der Vermieter eine angemessene Frist zur Erstellung der Abrechnung einhalten muss. Diese Frist bestimmt sich je nach Einzelfall. Die Frist bestimmt sich insbesondere nach Zugang der für die Nebenkostenabrechnung relevanten Daten.

Vorgehensweise bei Nichtzahlung durch den Vermieter

Bestehen keine Ansprüche mehr gegenüber dem Mieter und alle relevanten Fristen sind abgelaufen, dann kann der Vermieter die Rückzahlung der Mietkaution nicht mehr verweigern. Hier sollten Mieter wissen, wie das richtige Vorgehen gegen den Vermieter aussieht. 

Was sollten Mieter als Erstes unternehmen? 

Zunächst einmal sollten Mieter das Gespräch mit dem Vermieter suchen und erfragen, welche Gründe dieser für die Einbehaltung der Mietkaution hat. Manchmal kann es nämlich passieren, dass der Vermieter lediglich vergessen hat, die Kaution zurückzuerstatten.

Wenn das Gespräch zu keinem Erfolg führt, sollten Mieter den Vermieter schriftlich und unter Fristsetzung zur Rückzahlung der Mietkaution auffordern. Hier können bereits gerichtliche Schritte angedroht werden.

Beispiel eines "Aufforderungsschreiben an Vermieter bzgl. der Abrechnung der Kaution"

Verstreicht diese Frist fruchtlos, kann möglicherweise die Beauftragung eines Rechtsanwaltes ratsam sein. Dieser wird dann ggf. einen Mahnbescheid oder eine Klage auf Rückzahlung der Mietkaution bei Gericht einreichen. 

Kann der Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution verjähren? 

Mieter sollten sich für die Geltendmachung der Rückzahlung der Mietkaution jedoch nicht allzu viel Zeit lassen. Dieser Anspruch gegenüber dem Vermieter unterliegt der gesetzlichen Regelverjährung. Diese beträgt drei Jahre. Die Frist beginnt sechs Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses.

Wie sieht das Vorgehen bei einem insolventen Vermieter aus?

Es kann passieren, dass der Vermieter insolvent und daher zahlungsunfähig ist. Ist der Vermieter seiner Pflicht nachgekommen und hat die Mietkaution auf einem Mietkautionskonto hinterlegt, dann ist dieser Betrag für andere Gläubiger nicht pfändbar. Mieter können somit ohne Probleme die Rückzahlung der Mietkaution verlangen. 

Hat der Vermieter die Mietkaution jedoch auf sein Privatkonto hinterlegt, dann kann dieser Betrag von anderen Gläubigern zur Befriedung der Forderungen gepfändet werden. Mieter können ihre Forderung dann gegenüber dem Insolvenzgericht anmelden. In der Regel erhalten Gläubiger jedoch nur einen Bruchteil ihrer eigentlichen Forderung. 

Wie sieht das Vorgehen aus, wenn der Vermieter verstorben ist? 

Verstirbt der Vermieter, dann werden die Erben die Rechtsnachfolger. Diese treten in die rechtlichen Verpflichtungen des Vermieters ein. Somit können diese die Mietkaution auch nicht für sich einbehalten, sondern müssen diese nach Beendigung des Mietverhältnisses an den Mieter zurückerstatten.

Autor: rightmart Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

 

Veröffentlichungsdatum: 12/2021