Nebenkostenabrechnung 2023

Nebenkostenabrechnung: Diese Auswirkungen hat die Gaspreisbremse

Welche Ausgaben des Vermieters auf den Mieter umgelegt werden können, richtet sich nach den Regelungen im Mietvertrag bzw. der Betriebskostenverordnung. Es dürfen nicht alle Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden.

Folgende Kosten sind auf den Mieter umlegbar:

  • Kosten für Heizung, Wasser, Warmwasser und Abwasser
  • Grundsteuer
  • Hausmeister, Gartenpflege und Gebäudereinigung
    (Beachten Sie das Mietrecht zur Gartennutzung)
  • Gebäudeversicherungen und Haftpflichtversicherung
  • Müllabfuhr und Winterdienst
  • Kosten für Gemeinschaftsantennen und Kabelanschluss
  • Kosten für Gemeinschaftsräume

Gesamte Gas- und Stromkosten werden über den Vermieter abgerechnet

In einigen Fällen werden die gesamten Gas- und Strompreiskosten über den Vermieter abgerechnet. Es findet dann keine direkte Abrechnung mit dem Anbieter statt. Trifft dies bei Ihnen zu, hat die Gas- und Strompreisbremse Auswirkungen auf Ihre Nebenkostenabrechnung.

Der Vermieter muss den Rabatt auf die monatlichen Zahlungen automatisch an Sie als Mieter weitergeben. Ein Antrag hierfür ist nicht notwendig.

Hier empfiehlt es sich, dass der Vermieter Ihnen das Informationsschreiben des Strom- bzw. Gas-Anbieters zur Einsicht zur Verfügung stellt. Es ist dann zu prüfen, ob der richtige Vorjahresverbrauch angesetzt und der Rabatt bzw. die Entlastung richtig berechnet wurde.

Grundsätzlich darf die Betriebskostenabrechnung gem. § 556 III BGB maximal einen Zeitraum von 12 Monaten umfassen. Zudem muss die Abrechnung innerhalb von 12 Monaten nach dem Abrechnungszeitraum dem Mieter zugehen. In der Praxis erfolgt die Abrechnung daher meist kalenderjährlich, d. h. bis zum 31.12. des laufenden Jahres geht die Betriebskostenabrechnung für das vorherige Kalenderjahr dem Mieter zu.

Geht die Betriebskostenabrechnung beim Mieter später ein, kann die Nachzahlung an den Vermieter verweigert werden. Ein Guthaben zu Gunsten des Mieters, muss der Vermieter jedoch auch danach noch auszahlen.

Was können Sie tun, wenn Ihr Vermieter den Rabatt falsch berechnet hat?

Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung müssen vom Mieter innerhalb von 12 Monaten nach Zugang bei ihrem Vermieter erhoben werden. Dies ist in § 556 III 5 BGB geregelt. Danach können Einwendungen nicht mehr erhoben werden.

Ist die Berechnung des Rabattes bereits im Informationsschreiben des Anbieters an den Vermieter falsch, muss der Vermieter sich an den Anbieter wenden und dort die falsche Berechnung rügen.

Ich als Mieter kann die gestiegenen Energiekosten und Abschläge an den Vermieter nicht zahlen, was kann ich tun?

Sprechen Sie mit dem Vermieter. Keinesfalls sollten Sie einfach niedrigere Abschläge zahlen. Denn kommen Sie mit Zahlungen in Höhe von mehr als zwei Monatsmieten in Verzug, kann der Vermieter das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich kündigen (§ 543 Abs.2 Nr. 3b BGB). Dies gilt auch dann, wenn Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von zwei Monatsmieten nicht gezahlt werden.

Darf mein Vermieter höhere Abschläge wegen der steigender Gaspreise verlangen?

Nach § 560 Abs. 1 BGB ist der Vermieter berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten durch eine Erklärung in Textform auf den Mieter umzulegen. Diese Erklärung ist nur dann wirksam, wenn in dieser der Grund für die Erhöhung genannt und erläutert wird.

Darf mein Vermieter seine Vorauszahlung der Energiekosten an seine Mieter weitergeben?

In § 556 Abs. 2 S. 1 BGB ist geregelt, dass Vorauszahlungen für Betriebskosten nur in angemessener Höhe vereinbart werden dürfen. Die Frage der Angemessenheit ist unter Berücksichtigung früherer Abrechnungszeiträume und der zu erwartenden Mehr- oder Sonderbelastung durch die künftige Kostenbelastung im Abrechnungszeitraum zu beantworten. Höhere Vorauszahlungen der Energiekosten darf der Vermieter daher an seine Mieter weitergeben, da es sich hierbei um eine höhere künftige Kostenbelastung handelt.

Was sind die häufigsten Fehlerquellen die bei der Nebenkostenabrechnung entstehen? Auf welche Punkte sollte ich besonders achten?

Der Umlageschlüssel ist häufig nicht oder falsch angegeben.

  • Erfolgt die Umlage nach Quadratmeter sollten Sie prüfen, ob die angegebenen Quadratmetern mit der Angabe im Mietvertrag übereinstimmen.

Ist der Abrechnungszeitraum (maximal 12 Monate) ordnungsgemäß angegeben?

  • Vermietet der Vermieter im gleichen Gebäude Gewerbe- und Wohneinheiten ergeben sich besondere Abrechnungsvorschriften. Diese sind in der Betriebskostenabrechnung zu berücksichtigen. Auch Rechenfehler finden sich immer wieder in der Betriebskostenabrechnung.

Sind alle Vorauszahlungen auf Betriebskosten berücksichtig und in Abzug gebracht?

  • Hat der Vermieter nur auf den Mieter umlegbare Posten in der Betriebskostenabrechnung aufgenommen? Häufig finden sich dort auch allgemeine Verwaltungskosten (des Vermieters) oder Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten. Nach § 2 BetrKV gehören diese jedoch nicht zu den Betriebskosten.

Ist Ihnen die Betriebskostenabrechnung rechtzeitig zugegangen?

  • Die Abrechnung muss Ihnen innerhalb von 12 Monaten nach dem Abrechnungszeitraum zugehen.

Ihre Rechte als Mieter

Als Mieter haben Sie ein Einsichtsrecht in die der Betriebskostenrechnung zugrundeliegenden Abrechnungsunterlagen. Sie haben grundsätzlich das Recht, in den Räumen des Vermieters bzw. der Hausverwaltung Einsicht in die Unterlagen zu nehmen. Ein Versand der Unterlagen an den Mieter muss der Vermieter nur dann vornehmen, wenn zuvor durch den Mieter Kostenübernahme für die Kopierkosten erfolgt ist.

Mieter haben die Möglichkeit Widerspruch gegen die Betriebskostenabrechnung einzulegen. Dieser muss innerhalb von 12 Monaten nach Zugang der Betriebskostenabrechnung erhoben werden. Dies ist in § 556 III 5 BGB geregelt. Danach können Einwendungen nicht mehr erhoben werden.

Eine bestimmte Form ist für den Widerspruch nicht vorgegeben, so dass ein mündlicher Widerspruch ausreichen würde. Es ist jedoch sinnvoll, den Widerspruch schriftlich zu erheben und sich den Zugang beim Vermieter bestätigen zu lassen. Dem Widerspruch sollte sich auch entnehmen lassen, warum der Mieter die Abrechnung für falsch hält.


Sonderfall: Hausgeldabrechnung bei der WEG

Als Eigentümer in einer WEG erfolgt die Abrechnung über die Hausgeldabrechnung bzw. die WEG-Jahresabrechnung.

Der Verwalter der WEG ist nach § 28 Abs. 2 WEG für die Erstellung der Abrechnung zuständig. Das Gesetz sieht keine Frist vor, innerhalb derer die Abrechnung zu erstellen ist. Diese sollte jedoch ca. 3 - 6 Monate nach dem Abrechnungszeitraum erstellt werden, so dass auch Vermieter die darauf basierende Nebenkostenabrechnung für ihre Mieter rechtzeitig erstellen können.

Die Hausgeldabrechnung ist vom Verwalter in einer WEG-Versammlung vorzustellen und dann fassen die Wohnungseigentümer einen Beschluss über die Hausgeldabrechnung.

Sollte ein Mehrheitsbeschluss über eine falsche Abrechnung erfolgen und somit dem Verwalter Entlastung erteilt werden, steht den Eigentümern, die gegen den Mehrheitsbeschluss waren, die Anfechtungsklage zu. Es kann dann Anfechtungsklage gem. §§ 44, 45 WEG innerhalb eines Monats gegen den Beschluss erhoben werden.


Weitere Fragen?

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Veröffentlichungsdatum: 04/2023