Mieterhöhung:
Was ist erlaubt
und was nicht?
Das müssen Sie wissen
- Mieterhöhungen sorgen oft für Unsicherheit. Dürfen Vermieter einfach so die Miete anheben? Was ist mit langjährigen Mietern? Und was können Mieter tun, wenn sie die Erhöhung für unrechtmäßig oder zu hoch halten?
- Nicht selten treffen Mieterhöhungsschreiben unerwartet ein und werfen viele Fragen auf. Müssen Sie der Erhöhung zustimmen? Gibt es Grenzen für die Höhe oder Häufigkeit? Und wie erkennen Sie, ob die Begründung des Vermieters stichhaltig ist? Auch für Vermieter ist das Thema oft mit Unsicherheiten verbunden: Welche gesetzlichen Regelungen gelten? Was muss ein Erhöhungsschreiben beinhalten? Und wie lassen sich Konflikte vermeiden?
- Hier erfahren Sie, welche Arten von Mieterhöhungen zulässig sind, wie oft und wie stark die Miete steigen darf und wann Sie als Mieter widersprechen können. Wir erklären die gesetzlichen Grundlagen ebenso wie Sonderfälle – etwa die Mieterhöhung nach Modernisierung, bei Eigentümerwechsel, Index- oder Staffelmieten.
Wann ist eine
Mieterhöhung erlaubt?
Grundsätzlich darf ein Vermieter die Miete erhöhen, wenn gesetzlich zulässige Voraussetzungen erfüllt sind. Diese sind klar geregelt – u. a. in § 558 BGB (Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete) und § 559 BGB (Mieterhöhung nach Modernisierung).
Mögliche Mieterhöhungsarten sind:
- Mieterhöhung nach Mietspiegel (ortsübliche Vergleichsmiete)
- Mieterhöhung durch Modernisierung
- Indexmiete (Anpassung an Verbraucherpreisindex)
- Staffelmiete (automatisch steigende Miete laut Vertrag)
Dabei gilt immer: Jede Mieterhöhung muss schriftlich und nachvollziehbar begründet sein.
Mieterhöhung nach Mietspiegel:
Was ist erlaubt?
Die häufigste Form ist die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete gemäß §558 BGB. Hierzu darf der Vermieter die Miete frühestens 15 Monate nach Einzug oder der letzten Mieterhöhung anpassen. Die Höhe orientiert sich am Mietspiegel der Gemeinde.
Wie viel darf die Miete steigen?
- Die Kappungsgrenze der Erhöhung liegt bei max. 20 Prozent innerhalb von drei Jahren, in angespannten Wohnungsmärkten bei 15 Prozent.
- Eine stärkere Erhöhung ist nicht zulässig, auch wenn die Vergleichsmiete deutlich höher liegt.
Auch bei langjährigen Mietverhältnissen gelten dieselben Regeln. Ein Bestandsschutz in Bezug auf die Miete existiert rechtlich nicht.
Macht der Vermieter keine oder unzureichende Angaben zur Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete, kann die Mieterhöhung dadurch formal unwirksam sein. Eine mündliche oder telefonische Ankündigung reicht für eine Mieterhöhung nicht aus.
Wie oft ist eine Mieterhöhung erlaubt? Eine Mieterhöhung darf frühestens 12 Monate nach der letzten Erhöhung verlangt werden und wird dann nach Ablauf einer Frist von 3 Monaten wirksam – also insgesamt frühestens nach 15 Monaten.
Mieterhöhung nach Modernisierung
Nach einer energetischen Sanierung oder Wohnwertverbesserung darf der Vermieter die Jahresmiete um bis zu acht Prozent der Modernisierungskosten erhöhen (§559 BGB).
Welche Modernisierungen berechtigen zur Mieterhöhung? Folgende Maßnahmen sind dafür typische Begründungen:
- Einbau von Aufzügen
- Neue Heizungsanlagen oder Fenster
- Energiesparende Maßnahmen
Wichtig: Wird die Nutzbarkeit der Wohnung während des Umbaus eingeschränkt, kann dies zu einer Mietminderung berechtigen.
Eine Mieterhöhung ist bei reinenInstandhaltungsarbeiten – etwa dem Austausch defekter Heizkörper – nicht zulässig.
Hinweis
Die Ankündigung einer Mieterhöhung muss mindestens drei Monate vorab schriftlich erfolgen. Außerdem erhalten Mieter ein Sonderkündigungsrecht innerhalb von zwei Monaten nach Zugang.
Index- und Staffelmiete: Sonderfälle mit Besonderheiten
Nicht jede Mieterhöhung basiert auf dem klassischen Mietspiegel oder einer Modernisierungsmaßnahme. Bei bestimmten Vertragsarten steigen die Mieten automatisch oder orientieren sich an externen Faktoren. Die Rede ist von sogenannten Indexmietverträgen und Staffelmietverträgen. Weder für die Indexmiete noch für die Staffelmiete gilt die Kappungsgrenze. In beiden Fällen gibt es auch kein Sonderkündigungsrecht durch die Mieterhöhung. Beide Varianten sind rechtlich zulässig, aber an besondere Voraussetzungen geknüpft, die sowohl Mieter als auch Vermieter genau kennen sollten. Hier erfahren Sie, worauf es bei diesen Sonderformen ankommt:
- Bei einer Indexmiete richtet sich die Miete nach dem Verbraucherpreisindex. Eine Erhöhung ist nur zulässig, wenn sie schriftlich mit Bezug auf den Index erklärt wird.
- Bei einer Staffelmiete steigen die Mietpreise zu festgelegten Zeitpunkten in vereinbarter Höhe. Andere Mieterhöhungen (z. B. wegen Vergleichsmiete) sind hier nicht erlaubt.
Mieterhöhung erhalten:
Was tun?
Wenn Sie als Mieter eine Ankündigung zur Mieterhöhung erhalten, prüfen Sie Folgendes:
- Ist die Form korrekt (schriftlich, Begründung, Fristen)?
- Richtet sich das Schreiben des Vermieters an alle Mieter im Mietvertrag?
- Entspricht die Erhöhung dem Mietspiegel oder der gesetzlich zulässigen Staffel?
- Ist die Kappungsgrenze eingehalten?
Sie haben das Recht, der Mieterhöhung zu widersprechen, wenn:
- die Begründung fehlt oder nicht nachvollziehbar ist,
- die zulässige Höhe überschritten wird oder
- keine ausreichenden Daten zur Vergleichsmiete vorliegen
- Mängel im Mietobjekt bestehen, die vom Vermieter noch nicht beseitigt wurden
- die Frist für die Mieterhöhung vom Vermieter missachtet wurde
Nutzen Sie die Zeit, die Ihnen zur Zustimmung bleibt, um sich juristisch beraten zu lassen.
In der Regel reicht diese Zeit bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Mieterhöhung.
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Häufige Fragen zur Mieterhöhung
Maßnahmen zur Energieeinsparung, Verbesserung des Wohnwerts oder Barrierefreiheit.
Wenn sie formal unzulässig ist, die Kappungsgrenze überschreitet oder nicht begründet wurde.
Schriftlich, mit Begründung (z. B. Mietspiegel, Vergleichswohnungen, Modernisierung) und unter Einhaltung aller Fristen.