Mietminderung: Was
Mieter und Vermieter
wissen sollten
Das müssen Sie wissen
- Stellen Mieter einen erheblichen Mangel an der Mietsache fest, der eine vertragsgemäße Nutzung verhindert, ist eine Mietminderung möglich.
- Eine Mietminderung ist grundsätzlich möglich, wenn die Wohnqualität für den Mieter erheblich beeinträchtigt ist – zum Beispiel durch Schimmel, Heizungsausfall oder Baulärm.
- Dabei gibt es keine gesetzlich festgelegten Regelungen oder Fristen. Wie hoch die Minderung ausfällt, richtet sich immer nach dem Einzelfall.
- Zur Orientierung wird in der Praxis mit einer sogenannten Minderungsquote gearbeitet: Kaltmiete × Minderungsquote = Betrag, um den die Miete gemindert wird.
Wann ist eine Mietminderung erlaubt?
Die rechtliche Grundlage für Mietminderungen ist § 536 BGB. Dort heißt es: Wenn die Mietsache mangelhaft ist, kann die Miete gemindert werden – egal, ob der Mangel vom Vermieter verschuldet wurde oder nicht.
Allerdings rechtfertigt nicht jeder Mangel gleich eine Minderung. Handelt es sich um unerhebliche Mängel oder wurde der Schaden vom Mieter verursacht, ist eine Minderung der Miete nicht möglich. Voraussetzung ist, dass der Gebrauch der Wohnung erheblich beeinträchtigt ist.
Typische Gründe für eine Mietminderung sind etwa:
- Schimmel in Wohnräumen oder Schlafzimmer
- Heizungsausfall oder kein warmes Wasser
- Wasserschaden oder feuchte Wand
- Lärmbelästigung durch Baustellen, Nachbarn oder Straßenverkehr
- Defekter Aufzug in oberen Etagen
- Baulärm, undichte Fenster, Balkon nicht nutzbar, Küche oder Dusche unbenutzbar
- Defekte Klingel oder mangelhafte Beleuchtung im Treppenhaus
Wie muss ich eine Mietminderung ankündigen?
Bevor Mieter die Miete mindern, müssen sie den Mangel dem Vermieter mit einer Mängelanzeige mitteilen. Auch wenn das Gesetz keine Form vorschreibt, sollten Sie als Mieter die Mietminderung immer schriftlich ankündigen – idealerweise per Einwurfeinschreiben oder mit Übergabe gegen Empfangsbestätigung. So haben Sie im Streitfall einen Nachweis. Wichtig ist, dass das Schreiben klar, nachvollziehbar und möglichst konkret formuliert ist. Es sollte enthalten:
- Eine Beschreibung des Mangels mit Datum
- Fotos oder andere Belege (z. B. bei Schimmel, Wasserflecken, Lärmprotokoll)
- Eine kurze Erläuterung der Einschränkung im Alltag (z. B. „Dusche nicht nutzbar“)
- Die Ankündigung, dass Sie die Miete ab sofort mindern, mit Angabe der geplanten Minderungsquote
Zudem kann es sinnvoll sein, dem Schreiben eine Frist zur Mangelbeseitigung beizufügen, um zu signalisieren, dass Sie dem Vermieter die Möglichkeit zur Abhilfe geben. Die Anzeigepflicht kann entfallen, wenn der Mangel dem Vermieter bereits bekannt ist oder dieser die Einschränkung selbst nicht beheben kann (wie z.B. eine Baustelle auf der Straße). Wichtig! Eine Mietminderung über einen bereits zurückliegenden Zeitraum ist möglich – und zwar genau dann, wenn der Vermieter einen Mangel oder Schaden verschwiegen hat.
Welche Frist muss ich bei einer
Mietminderung setzen?
Eine gesetzlich festgelegte Frist gibt es nicht. In der Praxis ist es jedoch sinnvoll, dem Vermieter eine angemessene Reaktionszeit zu geben. Diese hängt von der Art des Mangels ab. Bei einem Heizungsausfall im Winter ist sofortiges Handeln nötig, bei einem defekten Klingelknopf reichen ein bis zwei Wochen aus. Der Mieter muss in der Mietminderungsanzeige noch nicht die Höhe der Minderung mitteilen.
Wie viel Prozent Mietminderung
ist erlaubt?
Die Höhe der Mietminderung richtet sich nach dem Einzelfall. Es gibt keine gesetzlich festgelegte Mietminderungstabelle, aber die Rechtsprechung bietet Anhaltspunkte:
Sie können sich etwa an folgenden Beispielen orientieren:
- Schimmelbefall: bis zu 15-20 Prozent
- Heizungsausfall im Winter (gesamte Wohnung): 50-70 Prozent
- Kein warmes Wasser: 10-20 Prozent
- Wasserschaden: 25-30 Prozent
- Lärmbelästigung: 10-20 Prozent
- Defekter Aufzug in einem höheren Stockwerk: 10-20 Prozent
- Geruchsbelästigung: 10-20 Prozent
- Ungeziefer in der Wohnung: bis zu 100 Prozent
Tipp
Ob sich die Minderung auf die Warm- oder Kaltmiete bezieht, ist Einzelfallfrage. Üblicherweise wird von der Kaltmiete ausgegangen. Solange der Mangel besteht, darf der Mieter einen Teil der Miete einbehalten.
Wie rechne ich die Mietminderung aus?
Damit Sie wissen, welchen Betrag Sie abziehen dürfen, sollten Sie die Mietminderung sorgfältig und exakt berechnen. Das ist besonders wichtig, um Streitigkeiten zu vermeiden und um im Fall eines Rechtsstreits Ihre Entscheidung nachvollziehbar begründen zu können.
Die Grundlage für die Berechnung ist die Minderungsquote. Diese ergibt sich aus gerichtlichen Urteilen zu ähnlichen Fällen und wird oft anhand einer Mietminderungstabelle oder durch rechtliche Beratung abgeschätzt. Bei Unsicherheit kann ein Blick in bestehende Urteile oder die Beratung durch einen Anwalt helfen.
Die Formel zur Berechnung lautet: Kaltmiete × Minderungsquote = Betrag, um den die Miete gemindert wird.
Beispiel: Kaltmiete: 800 Euro; Mangel: Heizungsausfall = 50 %; → 800 € × 0,50 = 400 € Minderungsbetrag.
Wichtig
Die Minderung gilt ab dem Tag, an dem der Mangel auftritt, nicht erst ab Ihrer Mitteilung.
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Häufige Fragen zur Mietminderung
Ja, wenn Sie den Mangel nachweislich angezeigt haben und dieser nicht behoben wurde. In diesem Fall können Sie die zu viel gezahlte Miete für die betroffenen Monate rückfordern. Ohne vorherige Mangelanzeige ist eine rückwirkende Mietminderung nicht möglich.
Sobald der Mangel auftritt, sollten Sie ihn melden. Die Minderung selbst gilt ab dem Zeitpunkt des Mangels, aber: Ankündigung und Frist zur Behebung ist wichtig, um Streit zu vermeiden.
Ja, aber nur anteilig. Bei Schimmel können bis zu 20 Prozent der Gesamtmiete gemindert werden. Bei Ausfall der Dusche könnte der Abzug auf den Sanitärbereich beschränkt sein.
Ja. Entscheidend ist die Beeinträchtigung, nicht das Verschulden. Auch bei unverschuldetem Wasserschaden ist eine Minderung möglich.
Falls der Vermieter mit der Mietminderung nicht einverstanden ist, hilft Ihnen die KS/AUXILIA Rechtsschutzversicherung – damit Sie Ihre Rechte sicher durchsetzen können.