Schönheitsreparaturen: Wer muss was renovieren – und wann?
Das müssen Sie wissen
- Wer muss eigentlich streichen – der Mieter oder doch der Vermieter? Was gilt bei Auszug? Und sind die oft zitierten Renovierungsklauseln im Mietvertrag überhaupt wirksam? Kaum ein Thema im Mietrecht sorgt für so viel Unsicherheit und Konfliktpotenzial wie die Schönheitsreparaturen. Die einen fühlen sich zu Unrecht zur Renovierung verpflichtet, die anderen ärgern sich über nicht erledigte Malerarbeiten nach dem Auszug.
- Viele Streitigkeiten entstehen dabei rund um den Zustand der Wohnung: Muss wirklich gestrichen werden, wenn der Mieter nur ein Jahr dort gewohnt hat? Dürfen Vermieter pauschal verlangen, dass bei Auszug renoviert wird – auch wenn die Wohnung unrenoviert übergeben wurde? Und wie sieht es mit Türen, Heizkörpern oder Fensterrahmen aus?
- Erfahren Sie hier, welche Rechte und Pflichten Mieter und Vermieter haben, wann eine Renovierung zulässig eingefordert werden darf, welche Klauseln in Mietverträgen wirksam oder unwirksam sind und warum es sinnvoll ist, bei Uneinigkeit rechtlich abgesichert zu sein. Denn: Eine Rechtsschutzversicherung hilft Ihnen, Ihre Position zu stärken.
- Vermieter müssen Schönheitsreparaturen gem. BGB § 535 übernehmen, wenn im Mietvertrag nichts vereinbart ist oder Mieter die Mietsache unrenoviert übernommen haben bzw. die entsprechenden Klauseln unwirksam sind.
Inhaltsverzeichnis
Was sind Schönheitsreparaturen?
Der Begriff Schönheitsreparaturen meint die regelmäßige Beseitigung von Abnutzungsspuren, die durch das normale Wohnen entstehen. Typische Arbeiten sind etwa:
- Wände und Decken streichen oder tapezieren
- Heizkörper lackieren, streichen von Holzfußböden
- Türen und Fensterrahmen streichen (innen)
- Dübel-, Bohr- und Nagellöcher verschließen
Nicht darunter fallen: Grundreinigung, das Streichen von Fußleisten, Sockeln, Außenwänden und Balkonbrüstungen oder Risse in Decken, Wänden oder Fußböden zu flicken, Bodenbeläge zu ersetzen oder Schäden durch unsachgemäßen Gebrauch zu beheben.
Rechtsgrundlage
§ 535 BGB (Pflicht zur Instandhaltung) und § 538 BGB (Abgrenzung zu Schäden) – Schönheitsreparaturen können im Mietvertrag auf den Mieter übertragen werden.
Was gilt laut Mietvertrag?
Ob Renovierungspflicht bei Auszug oder feste Fristen fürs Streichen: Viele Mietverträge enthalten Klauseln zu Schönheitsreparaturen. Doch nicht jede dieser Vereinbarungen ist rechtlich wirksam. In den letzten Jahren wurden zahlreiche Klauseln von Gerichten kassiert. Umso wichtiger ist es, genau hinzuschauen: Welche Regelungen sind zulässig – und welche nicht?
Wirksame und unwirksame Klauseln
Die Wirksamkeit einer Renovierungsklausel hängt davon ab, wie konkret und flexibel sie formuliert ist – und in welchem Zustand die Wohnung übergeben wurde. Pauschale Verpflichtungen oder starre Fristen sind oft ungültig. Hier einige typische Beispiele aus der Praxis:
Unwirksam sind z. B.:
- Starre Fristen („alle 3 Jahre streichen“ – ohne Spielraum)
- Renovierungspflicht bei Auszug, unabhängig vom Zustand
- Pflicht zur Anfangsrenovierung in unrenovierter Wohnung
- Unangemessene Benachteiligung des Mieters
Zulässig ist z. B.:
- Eine flexible Klausel, die Renovierung „bei Bedarf“ vorsieht
- Wenn zu Beginn des Mietverhältnisses eine renovierte Wohnung übernommen wurde
- Regelung zur Endrenovierung, wenn der Zustand stark abgenutzt ist
Tipp
Ob eine Schönheitsreparaturen-Klausel im Mietvertrag gültig ist, hängt oft vom Einzelfall ab – hier ist rechtlicher Beistand oft hilfreich. Mit einer Rechtsschutzversicherung der KS/AUXILIA sichern Sie sich für den Streitfall ab.
Muss ich bei Auszug streichen?
Nur, wenn der Zustand es erfordert und die Klausel im Mietvertrag wirksam ist. Eine generelle Renovierungspflicht bei Auszug ist unzulässig, wenn die Wohnung im unrenovierten Zustand übernommen wurde.
Was gilt bei unrenovierter Wohnung?
Laut aktueller BGH-Rechtsprechung ist eine Klausel zur Endrenovierung nur dann zulässig, wenn der Mieter eine renovierte Wohnung übernommen hat. Wurde die Wohnung unrenoviert übergeben, darf keine Renovierung bei Auszug verlangt werden.
Welche Fristen gelten für Schönheitsreparaturen?
Es gibt keine gesetzlich vorgeschriebenen Fristen für Schönheitsreparaturen. Lange Zeit galten bestimmte Zeitabstände als Richtlinie – etwa alle drei Jahre für Küche und Bad, alle fünf Jahre für Wohnräume und alle sieben Jahre für Nebenräume. Diese Fristen finden sich auch heute noch in vielen Mietverträgen zu finden.
Doch: Wenn solche Zeitvorgaben starr und ohne Bezug zum tatsächlichen Zustand der Wohnung festgelegt sind, sind sie in der Regel unwirksam. Denn laut Rechtsprechung kommt es darauf an, wie stark die Wohnung tatsächlich abgenutzt ist und nicht darauf, wie lange dort gewohnt wurde.
Ein Mieter, der pfleglich mit der Wohnung umgeht, muss möglicherweise selbst nach fünf Jahren nicht renovieren, während bei starker Abnutzung bereits nach zwei Jahren Handlungsbedarf bestehen kann. Entscheidend ist also immer der konkrete Einzelfall – und nicht der Kalender.
Häufige Streitpunkte rund um Schönheitsreparaturen
Schönheitsreparaturen gehören zu den häufigsten Streitpunkten beim Auszug. Oft herrscht Unsicherheit darüber, wer was genau machen muss, was der Mietvertrag tatsächlich regelt und ob die getroffenen Vereinbarungen überhaupt wirksam sind. Die Folge: Diskussionen, Verzögerungen bei der Wohnungsübergabe oder sogar rechtliche Auseinandersetzungen.
Typische Konflikte sind etwa:
- Streichen bei Auszug trotz unrenovierter Übergabe:
Der Vermieter verlangt eine vollständige Renovierung, obwohl die Wohnung zu Beginn unrenoviert übergeben wurde. - Klausel verlangt komplette Renovierung – egal wie lange man gewohnt hat:
Unwirksam, wenn keine Rücksicht auf den Abnutzungsgrad genommen wird (z. B. bei nur einjähriger Mietdauer). - Türen oder Fensterrahmen streichen: Pflicht oder nicht?
Diese Arbeiten gehören grundsätzlich zu den Schönheitsreparaturen, müssen aber ausdrücklich wirksam vereinbart worden sein. - Unklarheit über die Definition „besenrein“:
Viele Mieter verwechseln besenrein mit „renoviert“, dabei meint es nur: grob gereinigt, ohne große Verschmutzungen oder Müll.
Wenn der Vermieter z. B. die Kaution einbehält, weil er der Meinung ist, der Mieter hätte renovieren müssen oder der Mieter Arbeiten verweigert, weil er sich ungerecht behandelt fühlt, ist ein Rechtsstreit oft vorprogrammiert.
In solchen Situationen ist es wichtig, sich auf eine gültige Regelung im Mietvertrag berufen zu können – und im Zweifel rechtlich abgesichert zu sein.
Übrigens
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- eine unwirksame Klausel durchgesetzt werden soll
- der Vermieter die Kaution wegen angeblicher Mängel einbehält
- Renovierung bei Auszug gefordert wird, obwohl nicht wirksam vereinbart
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Häufige Fragen zu Schönheitsreparaturen
Nein. Eine Verpflichtung zur Anfangsrenovierung beim Einzug besteht nicht – es sei denn, sie wurde ausdrücklich und wirksam vereinbart. Auch dann muss die Wohnung in renoviertem Zustand übergeben worden sein.
Während der Mietzeit ja, sofern der Anstrich neutral rückbaubar ist. Beim Auszug kann der Vermieter verlangen, dass kräftige oder unübliche Farben wieder in neutralen Tönen überstrichen werden.
Wenn Sie laut gültigem Mietvertrag zur Renovierung verpflichtet gewesen wären, kann der Vermieter unter Umständen Kostenersatz fordern oder die Kaution kürzen. Bei unwirksamer Klausel jedoch nicht.
Ja. In der Praxis kommt es vor, dass Mieter einen Betrag zahlen, damit der Vermieter die Renovierung übernimmt. Diese Regelung sollte schriftlich festgehalten werden.
Grundsätzlich ja, aber nur, wenn eine wirksame Renovierungsklausel besteht. Die Befristung allein ändert nichts an den Voraussetzungen für die Pflicht zur Renovierung.