Mieterhöhung

 

Mieterhöhung: Wann ist eine Erhöhung der Miete durch den Vermieter erlaubt?

Eine Mieterhöhung ist für Mieter immer ärgerlich. Allerdings wird der Vermieter häufig dazu veranlasst, die Miete aufgrund eines bestehenden Mietspiegels auf die ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen. Mieter, die sich unsicher sind, sollten die Mieterhöhung rechtlich überprüfen lassen.

Die gesetzlichen Vorgaben bei einer Mieterhöhung

Mieter müssen nicht befürchten, dass der Vermieter zu jeder Zeit und völlig unerwartet die Miete erhöhen kann. Gemäß § 557 BGB kann der Vermieter die Miete nämlich nur unter bestimmten Voraussetzungen erhöhen:

  1. Vermieter und Mieter vereinbaren eine höhere Miete
  2. Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Mieterhöhung durch Vereinbarung

Wenn der Mieter mit einer Mieterhöhung einverstanden ist, dann können gemäß § 557 Absatz 1 BGB der Mieter und der Vermieter eine Vereinbarung treffen. Zukünftige Mieterhöhungen können die Parteien entweder als Staffelmiete nach § 557a BGB oder als Indexmiete nach § 557b BGB vereinbaren. 

Wann ist die Vereinbarung der Staffelmiete zulässig? 

Die Vereinbarung einer Staffelmiete gemäß § 557a BGB wird in der Regel im Mietvertrag festgehalten. Damit diese wirksam ist, müssen jedoch auch die Voraussetzungen des § 557a BGB erfüllt sein:

  1. Mindestdauer: Zwischen zwei Staffeln muss mindestens ein Zeitraum von einem Jahr liegen. Erhöht sich die Miete vor Ablauf eines Jahres, ist dies unzulässig.
  2. genauer Mietzins: Die Erhöhung der Miete muss konkret bestimmt sein. Aus der Vereinbarung muss sich daher die geschuldete Miete und der jeweilige Erhöhungsbetrag ergeben. Wird die Mieterhöhung prozentual angegeben, dann ist dies unwirksam.
  3. schriftliche Vereinbarung: Die Staffelmiete muss schriftlich vereinbart werden. Die mündliche Vereinbarung einer Staffelmiete ist unwirksam. 

Wann ist die Vereinbarung einer Indexmiete zulässig? 

Auch die Indexmiete gemäß § 557b BGB wird zwischen dem Vermieter und dem Mieter vereinbart. Im Gegensatz zur Staffelmiete wird im Mietvertrag jedoch nur der erste Mietzinsbetrag im Mietvertrag festgehalten. Die Mieterhöhung richtet sich bei der Indexmiete nach dem Verbraucherpreisindex. Diese wird einmal im Jahr für alle Haushalte in Deutschland vom Statistischen Bundesamt ermittelt.

Problematisch bei der Indexmiete ist, dass Mieter zwar wissen, dass sich die Miete erhöht. Sie wissen allerdings nicht, um welchen Betrag. Damit die Mieterhöhung für den Mieter nachvollziehbar ist, hat der Vermieter die Pflicht, den Mieter genau über die Mieterhöhung zu informieren und darzulegen, wie sich die neue Miete berechnet.

Der Mieter kann der Mieterhöhung aufgrund der Indexmiete nicht widersprechen. Hier findet lediglich die Mietpreisbremse Anwendung. Die Indexmiete darf nämlich nicht die ortsübliche Miete übersteigen. 

Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Gemäß § 558 BGB kann der Vermieter die Miete auch ohne vorherige Vereinbarung in Form einer Staffel- oder Indexmiete erhöhen. Die Miete darf dann bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden. Als Richtwert wird hier der Mietspiegel der Mieten herangezogen, die in den letzten vier Jahren für vergleichbaren Wohnraum gezahlt wurden.

Der Mietspiegel

Als Richtwert zur Vergleichsmiete wird in der Regel der Mietspiegel herangezogen. Zwar wird der Mietspiegel durch die Gemeinde aufgestellt. Es handelt sich hierbei jedoch nicht um einen Verwaltungsakt, weshalb ein Vorgehen gegen den Mietspiegel in einem Verwaltungsrechtsverfahren auch nicht möglich ist. Es wird unterschieden zwischen dem einfachen und dem qualifizierten Mietspiegel. 

Was ist der einfache Mietspiegel? 

Bei dem einfachen Mietspiegel gemäß § 558c BGB handelt es sich um eine Übersicht der ortsüblichen Vergleichsmiete im frei finanzierten Wohnungsraum. Dieser Mietspiegel wird z.B. von Mietverbänden erstellt und bezieht sich immer auf die betreffende Stadt oder Gemeinde.

Im Mietspiegel sind unterschiedliche Kategorien aufgeführt, mit der die Eigenschaften einer Wohnung im Geltungsbereich des Mietspiegels beschrieben werden. Bei der Bestimmung des Mietzinses haben diese Kategorien eine unterschiedliche Gewichtung. Folgende Kategorien können im Mietspiegel aufgeführt sein:

  • Bezirk in dem sich die das Mietobjekt befindet
  • Die Infrastruktur in dem sich die Mietwohnung befindet
  • Das Baujahr des Hauses
  • Die Qualität der Wohnungsausstattung
  • Zustand der Wohnung im Hinblick auf sparsamen Energieverbrauch

Was ist der qualifizierte Mietspiegel? 

Der qualifizierte Mietspiegel ergibt sich aus § 558d BGB. Diese wird anhand von wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und ist im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen. Dieser Mietspiegel muss von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter anerkannt worden sein.

Der qualifizierte Mietspiegel ist vier Jahre lang gültig. Nach Ablauf dieser vier Jahre muss ein neuer Mietspiegel erstellt werden.

Was sind die Vorteile eines Mietspiegels? 

Der Mietspiegel hat sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter bestimmte Vorteile:

  • Da der Mietspiegel als Richtwert herangezogen werden kann, kann der Vermieter abschätzen, welche Miete für die zu vermietende Wohnung angemessen wäre.
  • Da der Mietspiegel keine Verpflichtungen nach sich zieht, ist der Vermieter nicht an den Mietspiegel gebunden

Wenn es zu Streitigkeiten zwischen dem Mieter und dem Vermieter kommt, kann der Mietspiegel als Beweismittel herangezogen werden

Die gesetzlichen Vorgaben bei einer Mietpreiserhöhung

Wie die gesetzlichen Vorgaben bei der Mietpreiserhöhung sind, ergibt sich aus § 558a BGB. Gemäß § 558a Absatz 1 BGB muss das Mieterhöhungsverlangen dem Mieter in Textform mitgeteilt werden. Aus diesem Schreiben muss sich die neue Miete ergeben und um welchen Betrag sich die Miete erhöht hat. Ferner muss sich der Vermieter eine Begründung für die Mietpreiserhöhung angeben.

Welche formellen Vorgaben müssen beachtet werden? 

Sofern es mehrere Vermieter oder Mieter gibt, muss sich dies aus den Absender- oder Empfängerdaten ergeben. Die Mieterhöhung muss immer allen Mietern zugehen. Wurde ein Mieter als Bevollmächtigter der anderen Mietparteien bestimmt, dann muss nur diesem die Mieterhöhung zugehen.

Sofern das Mietobjekt von einem Verwalter betreut werden, muss bei einer Mieterhöhung eine Vollmacht des Verwalters beigefügt werden, wenn durch diesen das erste Mal eine Mieterhöhung erfolgt. Fehlt eine solche Vollmacht, dann ist die Mieterhöhung gemäß § 174 BGB unwirksam.

Wie muss die Mieterhöhung begründet werden? 

Die Mieterhöhung muss zudem durch den Vermieter begründet werden. Wie die Begründung erfolgen kann, ergibt sich aus § 558a Absatz 2 BGB:

  • Der Vermieter kann gemäß § 558a Absatz 2 Nr. 1 BGB für die Mieterhöhung einen Mietspiegel als Begründung heranziehen. Sofern es einen qualifizierten Mietspiegel für den Wohnort gibt, muss dies vom Vermieter ebenfalls angegeben werden. Sofern dieser Mietspiegel frei zugänglich ist, muss dieser dem Mieterhöhungsschreiben nicht beigefügt werden. 
  • Gemäß § 558a Absatz 2 Nr. 2 BGB kann der Vermieter auch eine Auskunft aus der Mietdatenbank (§558e BGB) als Begründung für die Mieterhöhung nennen. 
  • Nach § 558a Absatz 2 Nr. 3 BGB kann der Vermieter auch auf ein Sachverständigengutachten Bezug nehmen
  • Und letztlich kann der Vermieter gemäß § 558a Absatz 2 Nr. 4 BGB die Mietpreiserhöhung auf die Mieten für drei vergleichbare Wohnungen stützen. Diese Wohnungen müssen jedoch innerhalb der gleichen Gemeinde liegen. 

Wo liegen die Grenzen bei einer Mietpreiserhöhung? 

Mieter müssen nicht jede Mieterhöhung einfach so hinnehmen. Die Mieterhöhung durch den Vermieter sollte in jedem Fall überprüft werden. Bei der Prüfung sollten Mieter wie folgt vorgehen:

  • Als Erstes sollten sich Mieter über die ortsübliche Vergleichsmiete informieren und ob die Mieterhöhung diese übersteigt.
  • Anschließend sollte der Mieter sich über bestehende Kappungsgrenzen informieren und ob diese vom Vermieter eingehalten wurden. Dies Kappungsgrenze gilt auch, wenn der Mietspiegel eigentlich eine höhere Miete zulässt.

Welche Bedeutung hat die Kappungsgrenze für Mieter? 

Ohne vorherige Vereinbarung mit dem Mieter darf der Vermieter die Miete nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist somit die Obergrenze für die Mieterhöhung. Sofern die derzeitig zu zahlender Miete unterhalb dieser Vergleichsmiete liegt, muss allerdings die Kappungsgrenze beachtet werden. 

Die gesetzliche Grundlage für die Kappungsgrenze ist der § 558 Absatz 3 BGB. Demnach darf der Vermieter die Miete innerhalb von drei Jahre um nicht mehr als 20 Prozent erhöhen. In einigen Bundesländern wurde die Kappungsgrenze durch Verordnung auf 15 Prozent herabgesetzt. Somit soll verhindert werden, dass es nicht mehr genügend Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen gibt.

Kann der Mieter eine Zustimmung zur Mieterhöhung verweigern? 

Der Mieter muss einer Mieterhöhung durch den Vermieter zustimmen. Aus diesem Grund muss der Vermieter in seinem Schreiben zur Mieterhöhung den Mieter auch zur Zustimmung auffordern. Diese Zustimmung bedarf keiner Form, kann somit schriftlich, mündlich, aber auch stillschweigend erfolgen. Eine stillschweigende Zustimmung wäre beispielsweise, wenn der Mieter die neue Miete überweist.

Möchte der Mieter die Zustimmung verweigern, dann geht dies nur, wenn die Mieterhöhung nicht rechtmäßig war. Mieter haben somit eine Überlegungsfrist, in der sie die Mietpreiserhöhung prüfen können. Gemäß § 558b Absatz 2 Satz 1 BGB beginnt mit Zugang des Vermieterschreibens und endet mit Ablauf des übernächsten Monats.

Verweigert der Mieter die Zustimmung, dann muss diese durch den Vermieter gerichtlich eingeklagt werden. Die Klagefrist beträgt drei Monate nach Ablauf der Zustimmungsfrist.

Autor: rightmart Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

 

Veröffentlichungsdatum: 12/2021